Kira artışı konusu, kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle son yıllarda artış gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı, kira zammı, kira artış oranı, kira artışı hesaplama konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmakta olup bu nedenle konunun detaylıca incelenmesi gerekmektedir.
Bu yazıda genel olarak “kira artışı” konusu üzerinde durulacak ve “Kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yasal dayanaklarıyla birlikte yanıt verilecektir. Ancak “Kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yanıt vermeden önce kira sözleşmeleri, kira bedeli ve kira (bedeli) artışı hakkında genel bir bilgilendirme yapılacaktır.
İnternet sitemizde, kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konulardan bir diğeri olan kiracının tahliyesi sebeplerinin tamamını açıkladığımız “Kiracının Tahliyesi Sebepleri” başlıklı yazımız da bulunmaktadır.
Genel Bilgiler
Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Türleri
Kira Sözleşmesinin Tanımı
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmeyle kiraya veren, kiralanan şeyin kullanım veya kullanımla birlikte ondan yararlanma hakkını kiracıya devretmeyi, kiracı ise buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder.
Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini üç kategoriye ayırarak ele alır: Konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası ve konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası dışında kalan (diğer) kira sözleşmeleri. Bu yazıda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ele alınacaktır.
Kira Bedeli Ödeme Borcu
Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümlülüğü, kararlaştırılan kira bedelini ödemektir. Daha sade bir anlatımla ifade etmek gerekirse, kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelini ödemektir.
Kiraya verenin kiralananı bir başkasının kullanımına sunmasının temel sebebi, kira bedeli elde etme arzusudur. Kiraya veren, kira geliri elde etmek amacıyla kiralananı başkasının kullanımına veya kullanım ile birlikte yararlanmasına bırakmaktadır.
Bu sebeplerden dolayı, kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşmenin devam eden dönemlerinde bu bedelin yeniden belirlenmesi (kira artışı, kira zammı, kira artış oranı, kira artışı hesaplama) kira hukukunun önemli konuları arasında yer alır. Ayrıca, kira sözleşmesinin tarafları arasında en çok uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir.
Sözleşme Özgürlüğü İlkesi
Anayasa’nın 48. maddesinin birinci fıkrasına göre, herkes sözleşme özgürlüğüne sahip olup Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinin birinci fıkrasına göre, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.
Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri incelendiğinde, 343. ila 346. maddeler arasında kira bedeline ilişkin hükümler bulunduğu görülmektedir. Bu hükümlere, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme (Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1, halk arasında “yüzde 25 kira artışı” olarak bilinir) ve 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme (Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 2”, yine “yüzde 25 kira artışı” olarak bilinir) de dâhil edilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda belirtilen hükümlerine göre, kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini kural olarak serbestçe belirleyebilirler. Bu konuda sözleşme özgürlüğü ilkesi oldukça geniş bir şekilde uygulanmaktadır. Ancak, söz konusu hükümlerde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalara (kira artışı, kira zammı, kira artışı hesaplama) bazı sınırlamalar getirilmiş ve bu alanda sözleşme özgürlüğü ilkesinin kapsamı daraltılmıştır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri
Bu yazıda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı ve kira zammına (kira artışı hesaplama, kira artış oranı) ilişkin Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeler ele alınmaktadır. Türk Borçlar Kanunu, kira artışı konusunda hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kural olarak aynı düzenlemeleri içermektedir. Ancak, iki sözleşme arasındaki farklılık, 11.06.2022 tarihinde Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ve 11.06.2022 – 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerine yüzde yirmi beş sınır (yüzde 25 kira artışı) getiren düzenleme ile bu düzenlemenin devamı niteliğinde 15.07.2023 tarihinde eklenen ve 02.07.2023 – 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için aynı sınırı getiren düzenlemeyle ortaya çıkmıştır.
Bu yüzde 25 kira artışı dışında, konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarında kira artışı konusunda uygulanacak hükümler arasında bir farklılık bulunmamaktadır. Ancak, bu iki düzenlemenin yalnızca belirli tarihler arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için geçerli olduğu ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ile bu tarihler dışında yenilenen konut kira sözleşmeleri arasında kira artışına ilişkin hükümler bakımından herhangi bir farklılık olmadığı unutulmamalıdır.
Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Genel Olarak
Taraflar, kira sözleşmesi yaparken, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin hükümler koyabilir veya sözleşme yapıldıktan sonra bu dönemlerde uygulanacak kira bedeli konusunda ayrıca anlaşmalar yapabilirler.
Örneğin, taraflar kira sözleşmesini yaparken, sözleşmeye bir madde ekleyerek, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin yüzde 15 artırılacağını (kira artış oranı) kararlaştırabilirler. Alternatif olarak, yeni kira döneminin başlamasına yakın bir tarihte de bu konuda ayrı bir anlaşma yaparak, kira bedelinin yüzde 15 oranında artırılacağına karar verebilirler. Ancak her iki durumda da, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi ile geçici 1’inci ve 2’nci maddelerindeki düzenlemelere uyulması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerini açıklamadan önce şu noktaya dikkat çekmek gerekir: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların mutlaka kira bedelinin artırılması, yani zam yapılması şeklinde olması gerekmez. Bu anlaşmalar, kira bedelinin azaltılması veya değiştirilmemesi yönünde de olabilir. Ancak, ekonomik koşullar (örneğin, enflasyon) göz önüne alındığında, bu anlaşmaların genellikle kira bedelinin artırılması (kira artışı veya kira zammı) yönünde yapılması beklenir. Nitekim, Türkiye’deki kira hukuku uygulamaları da genellikle bu doğrultuda şekillenmektedir. Bu nedenle, yazının devamında bu tür anlaşmalara kısaca “kira artışı” olarak atıfta bulunulacaktır.
Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin düzenlemeleri, kira bedelinin Türk lirası ile mi yoksa dövizle mi belirlendiğine göre iki ayrı başlık altında incelenecektir.
Kira Bedelinin Türk Lirası ile Belirlenmiş Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Genel Olarak
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, kira artışını taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına göre iki ayrı başlıkta incelemek gereklidir. Eğer taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanır. Bu konuda bir anlaşma yoksa, aynı maddenin ikinci fıkrası geçerli olacaktır.
Ancak, taraflar arasında bir kira artışı anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde (5 yılını dolduran kiracının kira artışı) Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanacaktır.
Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Ana Düzenleme
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşmaları (kira artış oranı), bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Bu hüküm, kira artışı konusunda taraflar arasında bir anlaşma olduğu durumda uygulanır. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası devreye girer.
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olduğunda, bu anlaşmanın geçerliliği, kararlaştırılan kira artış oranının bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır. Eğer taraflarca belirlenen kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşarsa, bu anlaşma geçersiz olur. Bu durumda, kira artış oranı olarak bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır.
Örneğin, 15.12.2022 – 14.12.2023 dönemi için kira bedeli 10.000,00 Türk lirası olan bir (çatılı) işyeri kira sözleşmesinde, taraflar yeni kira dönemi (15.12.2023 – 14.12.2024) için kira bedelini yüzde 100 artırma konusunda anlaşmış olsun. Ancak, bir önceki kira döneminde TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 53,4 olduğu için, yeni kira döneminde kira bedeli taraflarca kararlaştırılan 20.000,00 Türk lirası değil, TÜFE’deki artış oranı uyarınca 15.340,00 Türk lirası olarak uygulanacaktır.
11.06.2022 – 01.07.2024 Arası Dönem: Yüzde 25 Kira Artışı
Kira bedeli Türk lirası ile belirlenmiş ve taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artışı konusunda kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanır. Ancak, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir düzenleme (Geçici Madde 1, “yüzde 25 kira artışı” olarak bilinir) ile konut kiraları için ayrı bir hüküm getirilmiştir. Bu hüküm, 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir düzenleme (Geçici Madde 2) ile bir yıl daha uzatılmıştır.
Buna göre, 11.06.2022 ile 01.07.2024 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, kira artışı (kira zammı) konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanmayacaktır. Geçici düzenlemeye göre, bu tarihler arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı, bir önceki kira yılının kira bedelinin yüzde 25’ini aşamaz (yüzde 25 kira artışı). Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Bu geçici düzenlemenin yalnızca belirli şartları taşıyan konut kiraları için geçerli olduğu unutulmamalıdır. Çatılı işyeri kiraları için Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanmaktadır.
1 Temmuz’dan Sonra Kira Artış Oranı (1 Temmuz 2024)
Yüzde 25 kira artışı öngören düzenleme, 02.07.2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu düzenlemenin uzatılmaması nedeniyle, 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda ana düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrası uygulanacaktır. Ancak, kira artış tarihi 01.07.2024 olan konut kira sözleşmelerinde yüzde 25 kira artışı düzenlemesi geçerli olacaktır.
Bu duruma göre, 1 Temmuz 2024’ten sonra tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları (kira artış oranı), bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli olacaktır. Başka bir ifadeyle, 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak uygulanacaktır.
Taraflar Arasında Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olmaması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır: Kira Bedelinin Tespiti Davası
Ana Düzenleme
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrasına göre, taraflar kira artışı konusunda bir anlaşma yapmamışsa veya bir anlaşmaya varamamışlarsa, kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumu göz önünde bulundurularak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda, kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılması gerekmektedir.
Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olmadığında, kira artış oranı (kira zammı) hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir karar verir.
Uygulamada, kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kira artışına ilişkin hükümler bulunduğundan, bu düzenlemenin uygulama alanı oldukça sınırlıdır.
11.06.2022 – 01.07.2024 Arası Dönem: Yüzde 25 Kira Artışı
Kira bedeli Türk lirası ile belirlenmiş ve taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yoksa, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artış oranı konusunda kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanır. Ancak, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici düzenleme (Geçici Madde 1, “yüzde 25 kira artışı” olarak bilinir), konut kiraları için ayrı bir hüküm getirmiştir. Bu düzenleme, 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir düzenleme (Geçici Madde 2) ile bir yıl daha uzatılmıştır.
Buna göre, 11.06.2022 ile 01.07.2024 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde, kira artış oranı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanmayacaktır. Geçici düzenlemeye göre, bu tarihler arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olmaması durumunda, hâkim kira bedelini yüzde 25 kira artışını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu ve hakkaniyet çerçevesinde belirleyecektir.
Bu geçici düzenlemenin yalnızca belirli şartları taşıyan konut kiraları için geçerli olduğu unutulmamalıdır. Çatılı işyeri kiraları için ise Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanmaktadır.
1 Temmuz’dan Sonra Kira Artış Oranı (1 Temmuz 2024)
Yüzde 25 kira artışı öngören düzenleme, 02.07.2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu düzenlemenin uzatılmaması nedeniyle, 1 Temmuz’dan sonra kira artış oranı konusunda ana düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası uygulanacaktır. Ancak, kira artış tarihi 01.07.2024 olan konut kira sözleşmelerinde yüzde 25 kira artışı düzenlemesi geçerli olacaktır.
Bu düzenleme uyarınca, taraflar arasında bir anlaşma yapılmamışsa, 1 Temmuz’dan sonra kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.
5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır: 5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı
5 yıl sonunda kira artışı yapılırken taraflar, TÜFE’deki artış oranlarıyla bağlı değildir. Eğer taraflar anlaşırsa, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranının üzerinde bir artış kararlaştırılabilir. Ancak, taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazsa, yeni kira bedeli açılacak kira tespit davası sonucunda hâkim tarafından belirlenir.
Kira bedelinin Türk lirası ile belirlendiği durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, taraflar arasında kira artış oranı konusunda bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme yapılırken TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilir.
Kira artışı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasının uygulandığı durumlarda, Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2’de düzenlenen yüzde 25 kira artışı sınırı geçerli olmayacaktır. Başka bir deyişle, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli belirlenirken (5 yılını dolduran kiracının kira artışı), hâkim yüzde 25 kira artışı sınırı ile bağlı olmayacaktır.
Her beş yıldan sonraki kira yılında, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında maddenin birinci veya ikinci fıkralarında yer alan ilkelere göre tekrar değiştirilebilir.
Kira Bedelinin Döviz ile Belirlenmiş Olması Hâlinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
Beş Yıldan Önce Değişiklik Yapma Yasağı
Kira bedelinin döviz ile belirlenmiş olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin dördüncü fıkrasına göre, kural olarak beş yıldan önce kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı ifa güçlüğü’ başlıklı 138. maddesi bu konuda istisna getirmektedir. Eğer 138. maddede düzenlenen şartlar gerçekleşirse, kira bedelinin döviz ile belirlendiği kira sözleşmelerinde beş yıldan önce de kira bedelinde değişiklik yapılabilir.
Beş Yıldan Sonra Yapılacak Değişiklikler
Kira bedelinin döviz ile belirlendiği sözleşmelerde, beş yıldan sonra kira bedelinde yapılacak değişiklikler, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde bulundurularak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre yapılır. Buna göre, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira artış oranı hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, bu belirlemeyi yaparken yabancı paranın değerindeki değişiklikleri, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar verecektir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici 1. ve 2. maddelerinde düzenlenen yüzde 25 kira artışı sınırlaması ile bağlı değildir.
Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı
Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında dövizle kira sözleşmesi yapmanın kural olarak yasak olduğunu unutmamak gerekir.
